מה חשוב לדעת כשמתכננים רכישת נדל״ן בישראל ומתגוררים בצרפת, בבלגיה או בשווייץ — ואילו שאלות כדאי להפנות ליועצים שלכם.
אפשר בהחלט לרכוש נכס בישראל גם כשמתגוררים בצרפת, בבלגיה או בשווייץ, ובלבד שמבינים ששתי מערכות כללים חלות במקביל: הדין והמיסוי הישראליים על הרכישה עצמה, והכללים של מדינת המגורים שלכם על החובות האישיות שלכם. המדריך נועד לעזור לכם לגבש את השאלות הנכונות.
האם אתם רשאים לרכוש? השאלה שיש לברר ראשונה
בישראל, חלק גדול מהקרקעות נמצא בבעלות המדינה ומנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל: מי שרוכש דירה בקרקע כזו מקבל בדרך כלל זכות חכירה לטווח ארוך, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין. החוק מסדיר העברה של זכויות מסוימות במקרקעין למי שאינם אזרחי ישראל או תושביה, עם הסדר מיוחד לזכאי חוק השבות.
המשמעות המעשית: לפני שאתם מגישים הצעה, בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק את מעמד הקרקע (קרקע בניהול רמ״י או קרקע בבעלות פרטית) ומה הנסיבות האישיות שלכם מאפשרות.
תפקידו המרכזי של עורך הדין
עורך הדין הישראלי בודק את נסח הטאבו או את התיק ברשות מקרקעי ישראל, מוודא שאין על הנכס משכנתא או עיקול ושהבנייה תקינה, ולאחר מכן מנהל את המשא ומתן על החוזה ומלווה את הרישום. בחרו עורך דין בלתי תלוי במוכר, ובקשו בכתב פירוט של שכר הטרחה.
לתיאור התהליך כולו, ראו את המדריך שלבי רכישת נכס בישראל.
התקציב הכולל: הרבה מעבר למחיר הנכס
מעבר למחיר עצמו, יש להביא בחשבון:
- מס רכישה, המחושב לפי מעמדכם (תושב ישראל או לא, עולה חדש, נכסים נוספים שבבעלותכם) — לרוב זו ההוצאה הגדולה ביותר;
- שכר טרחת עורך דין, ובמידת הצורך דמי תיווך;
- עלויות מימון והמרת מטבע.
מימון הרכישה
שתי אפשרויות עיקריות:
- משכנתא בישראל: הבנקים בישראל פועלים לפי הוראות בנק ישראל, שמגבילות בין היתר את שיעור המימון בהתאם לסוג הנכס. לרוכש שאינו תושב ישראל, הבנק קובע את התנאים בכל מקרה לגופו, ולרוב הם מחמירים יותר.
- מימון מצרפת, למשל בשעבוד נכסים אחרים, אפשרות שכדאי לבחון עם הבנק שלכם.
בכל מקרה, בקשו סימולציה בכתב לפני שאתם מתחייבים.
שער החליפין והעברת הכספים
המחיר נקוב בשקלים (₪) ומשולם לפי לוח תשלומים. בין החתימה לתשלום האחרון, תנודות בשער האירו מול השקל עשויות לשנות באופן משמעותי את העלות בפועל. תכננו מראש כיצד תעבירו את הכספים, ושוחחו על כך עם הבנק שלכם.
החובות שלכם בצרפת
אם אתם נשארים תושבי מס בצרפת, כדאי לבחון כמה נקודות עם היועץ שלכם:
- חשבונות בנק בחו״ל: חשבון שנפתח בישראל יש לדווח מדי שנה, יחד עם הדוח השנתי על ההכנסות (טופס 3916).
- הכנסות משכירות: אם תשכירו את הנכס, מיסוי ההכנסות כפוף לאמנת המס בין צרפת לישראל משנת 1995; בכל מקרה יש לדווח עליהן לפי הכללים הצרפתיים.
- מס על הון נדל״ני – IFI (Impôt sur la fortune immobilière): בהתאם להיקף הנכסים שלכם, נכס בחו״ל עשוי להיכלל בנכסים החייבים בדיווח.
סיור בנכסים: במקום, ומרחוק לפי בקשה
אין תחליף לביקור בנכס. כשהתוכנית מתגבשת, ביקור קצר בארץ מאפשר לראות את הנכסים שנבחרו מראש; בשלב מוקדם יותר אפשר לקבוע, לפי בקשה, פגישה בשיחת וידאו.
התפקיד שלנו
אנו מציגים לכם נכסים שמתאימים לתוכנית שלכם, מתאמים את הסיורים ומסייעים בקשר עם אנשי המקצוע המעורבים ברכישה. הבדיקות המשפטיות, המיסויות והפיננסיות הן באחריות עורך הדין, יועץ המס והבנק שלכם.
מקורות רשמיים
- רשות מקרקעי ישראל: land.gov.il
- רשות המסים — מס רכישה וטפסים: gov.il
- בנק ישראל — הוראה 329 בנושא הלוואות לדיור: boi.org.il
- דיווח על חשבונות בחו״ל (טופס 3916): impots.gouv.fr
- אמנת המס בין צרפת לישראל מיום 31 ביולי 1995: מדור «Conventions internationales» באתר impots.gouv.fr
